Fin de semana de análisis en reportur

Los financieros se consolidan como dueños del inmobiliario hotelero

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Lucas García | 28 de enero de 2017 Deja un comentario


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La hotelería en México y en otros países como España ha vivido en el último lustro una suerte de revolución con la fuerte entrada en el sector de financieros para hacerse con la propiedad de los establecimientos, ante las elevadas deudas de las cadenas y su necesidad de capital para poder expandirse, centrando su actividad en la operación antes que en la gestión patrimonial, como desgrana esta sección Fin de semana de análisis en REPORTUR.

El negocio del alojamiento reglado del país adopta hoy un perfil más estadounidense, que deja en manos de financieros la propiedad del inmobiliario y que permite a las cadenas centrarse en la mera gestión operativa del hotel, auspiciando que con este conocimiento puedan expandirse sin grandes inversiones propias gracias a ir de la mano de socios. Cadenas como Meliá, Barceló y NH lograron con estas desinversiones recabar 1.000 millones de euros en los últimos dos años.

Además de por las elevadas deudas que se acumularon en los años del ‘boom’, esta tendencia se ha visto acentuada por la creación de vehículos para facilitar la llegada de financieros a la propiedad hotelera, como las conocidas fibras en México o socimis en España, que pueden además cotizar en Bolsa.

Según José Manuel Cardona, socio de Garrigues, estos vehículos “son una fórmula de financiación, facilitan la expansión y la internacionalización, dan solución al problema de la sucesión en las empresas familiares y allanan la integración entre grupos de mayor tamaño y cadenas más pequeñas”.

Al 2014, había 18,711 hoteles y 692,351 cuartos en México, de acuerdo con cifras de la Secretaría de Turismo. Fibra Hotel y Fibra Inn tienen menos de 1% del total de hoteles en México y apenas 1% cada uno del total de habitaciones del país.“El primer paso ya lo dieron (los fibras hoteleras), cerraron adquisiciones. El segundo paso, ahora, es implementar estrategias operativas con el fin de mejorar los rendimientos de estas propiedades”, explicó Marco Medina, analista de Ve por Más.

Fibra Hotel hizo su debut en Bolsa en noviembre del 2012. En ese entonces, tenía 17 hoteles. Al primer trimestre del 2016, tiene 80 hoteles y 10,973 cuartos. Fibra Hotel tiene actualmente 42 unidades con 7,027 y opera con las marcas ONE, Fiesta Inn, Real Inn y Camino Real, al cierre del primer trimestre del 2016. Fibra Inn llegó a la BMV en marzo del 2013.

Los fibras dedicados en México al arrendamiento de hoteles, naves y parques industriales ya habían destacado durante el tercer trimestre del 2016, al ser los que mayores rendimientos anualizados por dividendo repartirán entre sus inversionistas, ubicándose por arriba del promedio del sector.

LAS CADENAS. Se espera que en España varias sociedades de este tipo salgan próximamente al mercado bursátil, con el objetivo de beneficiarse de ventajas fiscales, y entre ellas estarían la cadena BlueBay, de Jamal Satli Iglesias, que trabaja en la salida al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) de su propia socimi, con activos valorados entre los 450 y los 500 millones de euros.

Por su parte, Bay, la socimi creada por Barceló e Hispania, que cuenta con activos de 420 millones de euros, mantiene sus planes de cotizar en Bolsa, y Millenium, dedicada hasta ahora al sector inmobiliario, ha reconocido estar trabajando para crear su propia socimi puramente hotelera. Javier Illán, presidente del grupo, invertirá entre 300 y 500 millones en establecimientos del segmento vacacional y urbano.

La última medida en conocerse en este sentido ha sido la de las cadenas Vincci Hotels e Ilunion, que han lanzado conjuntamente una nueva socimi centrada en los activos hoteleros, gracias a la cual esperan desarrollar una importante estrategia de expansión y crecimiento en establecimientos tanto vacacionales como urbanos.

Recesión-Hoteles-México

El resto de proyectos para salir a Bolsa son de menor cuantía, como el de Armabex, que dispone de un solo hotel ubicado en el norte de España y quiere poner en marcha su propia socimi con otros cuatro establecimientos. En la actualidad, de las 15 socimis que cotizan en el MAB, tres son hoteleras: Obispo, Trajano y Promorent.

Aparte de las socimis, las alternativas de los grupos para invertir en el sector hoteleros ha pasado por constituir joint ventures, como las creadas por Starwood Capital con Meliá, para gestionar siete hoteles de la mallorquina, y con HI Partners, con la que planean destinar 500 millones a la compra de hoteles en destinos turísticos españoles.

También Meridia Capital, el fondo hotelero de capital privado con sede en Barcelona, estudia lanzar un cuarto fondo de inversión especializado en la adquisición de hoteles urbanos que podría tener formato de Socimi, según el fundador y consejero delegado de la gestora de fondos, Javier Faus.

LA BANCA ESPAÑOLA. Banco Sabadell creó una unidad de Negocio Turístico al frente de la cual se colocó un ex CAM, José María Martín Rigueiro, con el fin de robar cuota en este sector a CaixaBank, BBVA y Santander, ya que en el presente controla un 30% del mercado y tiene 3.000 millones de euros concedidos a empresas turísticas, por lo que creó HI Partners, que se asoció a Starwood Capital para la compra de hoteles vacacionales.

La Caixa, de su lado, lanzó recientemente la mayor operación de desinversión en hoteles del mercado español, con la puesta a la venta de 144 establecimientos con casi 11 mil habitaciones, valorados en casi 1.000 millones de euros, de los cuales dos tercios están situados en Andalucía (37), Cataluña (22), Canarias (19) y Baleares (17), con un valor medio de casi 7 millones.

Banco Santander también emprendió el año pasado una operación similar, bajo el nombre de Proyecto Formentera, que sacó al mercado una cartera de créditos valorada en 170 millones y que afectaba a 17 establecimientos, la mayoría de ellos en la Comunidad de Valencia y Canarias.

Bank of America Merrill Lynch (BofA), por su parte, se impuso a los fondos de inversión Oaktree y Apollo en su puja por la cartera de deuda de 400 millones que Bankia había sacado al mercado bajo el nombre de Proyecto Castle y con la que pretendía allanar el camino para la creación de la décima cadena hotelera española por número de camas (8.500 en total), ya que el paquete incluye 49 hoteles de los que el 70 por ciento son de segmento vacacional y el resto urbano, mayormente de tres y cuatro estrellas, y situados en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Baleares.

En el pasado mes Bain Capital compró 30 hoteles del Banco Sabadell, bajo el paraguas del ‘Proyecto Traveller’, una operación inmobiliaria creada por la entidad bancaria para vender deuda de 30 hoteles, 30 promociones inmobiliarias y pymes. (Bain Capital compra 30 hoteles del Banco Sabadell).

Otra de las grandes compañías inmobiliarias, cotizada en el Ibex 35, Merlin Properties, vendía sus hoteles a la socimi francesa Foncière des Régions, por una cifra que supera los 500 millones de euros. Se trata de una cartera de edificios que aloja a 19 hoteles operados por distintas cadenas, entre ellos el Eurostars Grand Marina de Barcelona o el NH Sanvy de Madrid. Los hoteles proceden de sendas operaciones corporativas con Testa y Metrovacesa (Merlin vende sus hoteles por más de 500 millones de euros).

La más reciente operación inmobiliaria procedente nuevamente de la banca catalana fue la compra, por parte de Apollo, de 20 hoteles de Caixabank por 700 millones de euros. La transacción, denominada ‘Proyecto Sun’, está pendiente de los últimos flecos, aunque hay que tener en cuenta que este acuerdo se limita a dos terceras partes de la cartera que inicialmente se puso a la venta (Caixabank vende a Apollo 20 hoteles, adjudicados por impago, por 700 millones).

Este tipo de operaciones son el reflejo del actual estado de la hotelería en España, que, como publicaba la revista Preferente en su edición de julio, “ha vivido en el último lustro una suerte de revolución con la fuerte entrada de financieros para hacerse con la propiedad de los establecimientos”. Las entidades financieras aprovechan así el interés de fondos internacionales para deshacerse de unas deudas que actualmente tienen buena acogida gracias a los bajos precios y la recuperación del turismo, y pueden de este modo venderla antes de ejecutarla y tener que quedarse con un activo que conocen mucho menos que el residencial, ya que el segmento hotelero es muy especializado y los bancos encuentran más complicada su gestión cuando estos activos resultan fallidos.


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